يواجه المتخصصون في المهن التوثيقية صعوبات متزايدة في إدارة عمليات نقل الملكية العقارية للمواطنين والشركات، وذلك بسبب تعقيدات ترتبط بحجوزات “الإشعار لدى الغير الحائز” (ATD) التي تصدرها المديرية العامة للضرائب.
و تتسبب هذه الحجوزات في تعطيل العديد من الصفقات العقارية، حيث تجد نفسها عالقة نتيجة لخلافات بين الورثة أو صعوبات مالية لدى أحد الأطراف، مما يبرز محدودية مرونة المعاملات العقارية في المغرب مقارنة بالدول الأخرى.
تتمثل المشكلة الرئيسية في أن العديد من صفقات الملكية لا تكتمل بسبب عدم رغبة أحد الورثة في التوقيع على بيع العقار، خشية أن لا تكفي حصته من الصفقة لتسديد ديونه الضريبية.
وهذا يؤدي إلى شلل في العملية بالكامل، حيث يصبح من الضروري تسوية الوضع الضريبي قبل إجراء أي عملية بيع.
و تستخدم إدارة الضرائب “الإشعارات لدى الغير الحائز” كأداة لاسترداد ديونها عبر تجميد المعاملات المالية، مما يعني أنه لا يمكن للبائع أو الورثة التصرف في الأموال حتى يتم حل المشاكل الضريبية.
و عندما يصدر حجز ضريبي، يواجه الموثق صعوبة في الموازنة بين مصالح الورثة ومتطلبات المشتري، ويتعين عليه التعامل مع القرارات الضريبية التي قد تستغرق وقتاً طويلاً لحلها.
و تمثل الحجوزات الضريبية وحالات الشياع عوائق كبيرة في عملية نقل الملكية العقارية، حيث يتعين على الموثق اجتياز “حقول ألغام” من القيود والضغوطات الضريبية حتى إتمام الصفقة.
كما تتزايد ضغوط إدارة الضرائب على المعاملات العقارية لزيادة التحصيل من المتملصين من الضرائب، مما يزيد من تعقيد العملية.
و تعد “الإشعارات لدى الغير الحائز” من بين أكبر العوائق التي تواجه المعاملات العقارية، إذ تقوم إدارة الضرائب باستخدامها كوسيلة فعالة لتحصيل مستحقاتها، مما يؤدي إلى تعطيل عمليات البيع.
التفاوض مع الإدارة الضريبية يمكن أن يكون حلاً مرناً لتجاوز هذه العقبات، من خلال إقناعها برغبة الملزم في تسوية وضعه الضريبي.
و تعتبر مقتضيات المدونة العامة للضرائب ومرسوم تحصيل الديون العمومية صارمة في ما يتعلق بتحصيل الضرائب، حيث تمنح الإدارة الضريبية صلاحيات واسعة تشمل الحجز على ممتلكات المدينين دون الحاجة إلى حكم قضائي مسبق.
ورغم أن هذه الصلاحيات تهدف إلى ضمان التحصيل الفعال للضرائب، إلا أنها تؤدي إلى تعقيد عمليات نقل الملكية العقارية وتؤثر سلباً على الأطراف المعنية.
